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Expertengespräch zur Immobilienpreisentwicklung

Die Preise für Wohnimmobilien befinden sich aktuell auf einem Höchststand. In der zweiten Jahreshälfte wirken Inflation, Zinsanstiege und neue Regelungen bei der Kreditvergabe auf den Immobilienmarkt ein. BTV Finanzierungsexperte Mario Scherl gibt einen Überblick über die Preisentwicklungen und die nun geltenden Vorgaben bei der Kreditvergabe.

Herr Scherl, nachdem die Immobilienpreise jahrelang deutlich gestiegen sind, stellt sich die Frage wie sich die Preise im Jahr 2021 entwickelt haben?

Wie erwartet kam es auch 2021 zu einer Steigerung, wobei der Preisanstieg von 11 % bei den Wohnungspreisen im Österreichschnitt über den Erwartungen lag. In unserem Nachbarland Italien kostet eine 100 m² Wohnung im Schnitt ca. 230.000,00 Euro. In Österreich lag der Preis im Jahr 2021 bereits bei ca. 480.000 Euro. Damit ist Österreich im europaweiten Vergleich nach Großbritannien das zweitteuerste Land.

 

In Österreich ist die Mietquote mit knapp 43 % sehr hoch. Stiegen die Mieten analog den Immobilienpreisen?

Mit einem Anstieg von 64 % seit 2007 liegt die durchschnittliche Mietsteigerung bei knapp 5 % pro Jahr. Die Immobilienpreise haben sich im selben Zeitraum mehr als verdoppelt. Nachteilig an Mietverhältnissen ist jedoch, dass die Wohnimmobilie nicht dem Vermögensaufbau dient und auch in der Pensionsphase die finanzielle Belastung gänzlich aufrecht bleibt.

 

Wien zählt seit Jahren zu einer der lebenswertesten Städte weltweit. Wie entwickelten sich die Kaufpreise und Mieten im internationalen Vergleich?

Bei Neubauwohnungen liegt die Bundeshauptstadt bei den Preisen 21 % über dem Österreich-Durchschnitt. Die 100 m² Neubauwohnung kostet somit ca. 580.000 EUR. In München, Paris oder London haben die Preise längst die Millionengrenze durchbrochen.  Auch bei den Mietpreisen zählt Wien international keinesfalls zu den teuersten Städten. Der Durchschnitt von < 9 EUR pro Quadratmeter Wohnnutzfläche liegt sogar unter vielen österreichischen Landeshauptstädten wie Innsbruck oder Bregenz.

Nachdem die Inflation zuletzt stark gestiegen ist, kam es nun auch bei den Zinsen zur einer Trendwende und die EZB erhöhte im Juli den Leitzinssatz auf 0,5 %. Im September folgte bereits die nächste Anpassung um 0,75 %. Wie wirkt sich dies auf die Kredite aus?

Der 3-Monats-EURIBOR ist der wesentlichste Indikator für variabel verzinste Kredite. Zwischen 2015 und 2022 lag der 3-Monats-Euribor im negativen Bereich und hat sich nun aber dem Leitzins angepasst. Nach der letzten Erhöhung im September beträgt letzterer nun 1,25%. Das heißt, die Kreditzinsen für viele Eigentümer*innen haben sich somit bereits um mehr als 1 % erhöht. Bei fix verzinsten Krediten kommt es bis zum Fixzinsablauf zu keinen Zinsänderungen, jedoch liegt hier der Zinssatz deutlich über den variablen Zinsen. Neben dem Anstieg der Energiekosten erhöhen sich somit für Immobilienbesitzer meist auch die Ausgaben für den Kredit.

Sind Immobilien somit überhaupt noch leistbar oder wird Eigentum zum Luxusgut?

Die Leistbarkeit im urbanen Raum ist seit Jahren ein heiß diskutiertes Thema. Eine Lösung wurde bis dato nicht gefunden. Mehrkosten bei der Energie und eine allgemein hohe Inflation sowie höhere Zinsen verschärfen nun die Situation und es sind Anpassungen im Haushaltsbudget der Privatpersonen notwendig. Es gilt nun mehr denn je, die Anforderungen an die Wunschimmobilie an die finanzielle Situation anzupassen und vorausschauend zu planen.

Für einen Immobilienkauf wird meist ein Kredit benötigt. Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) gibt nun konkrete Obergrenzen für Neukreditvergaben vor. Was ist zu beachten?

Für private Kreditnehmer*innen (max. 4 Personen) gelten seit 01.08.2022 folgende Obergrenzen für Neufinanzierungen:

  1. Maximale Kreditlaufzeit 35 Jahre
  2. Maximale Schuldendienstquote (DSTI) 40 %
  3. Maximale Beleihungsquote (BelQ) 90 %

Diese Kreditkennzahlen sind verpflichtend einzuhalten. Somit darf der jährliche Gesamtschuldendienst aller Kreditverbindlichkeiten maximal 40 % des Jahresnettoeinkommens betragen. Durch die Beleihungsquote ist der Kreditbetrag zudem mit 90 % des Wertes der angebotenen Sicherheiten limitiert. Somit kann beispielsweise bei einem Wohnungspreis von 480.000 EUR der Kredit maximal 432.000 EUR betragen. In den meisten Fällen ist die Eintragung einer Hypothek, welche den Kreditbetrag übersteigt, notwendig und die entsprechende Eintragungsgebühr erhöht die Finanzierungsnebenkosten.

Die Berechnungen der Kennzahlen ist herausfordernd. Welche Tipps können Sie Immobiliensuchenden für die Finanzierung geben?

Die persönliche Lebenssituation und die finanziellen Verhältnisse stehen wie gehabt im Vordergrund. Bei der Finanzierung müssen durch die KIM-V nun weitere Aspekte beachtet werden. Eine vorausschauende Planung der Finanzierung ist somit essenziell. Unsere Finanzierungsexpert*innen beleuchten im Beratungsgespräch die relevanten Faktoren und begleiten die Finanzierungsvorhaben unserer Kund*innen.

Wirken sich die steigenden Zinsen und Verschärfungen bei der Kreditvergabe auf den Immobilienmarkt aus?

Dies kann aktuell noch nicht beurteilt werden. Meiner persönlichen Meinung nach werden die Immobilienpreise auch in den nächsten Monaten steigen. Ich erwarte jedoch kurzfristig nur mehr einen leichten Preisanstieg und dieser wird unter der Inflationsrate liegen. Unsere BTV Expert*innen sind in jedem Fall bei allen Fragen rund um die Anschaffung und Finanzierung von Immobilien gerne für Sie da.

Herr Scherl, vielen Dank für das Gespräch!

Zur Person

Mario Scherl ist seit über 16 Jahren im Bankenbereich tätig. Sein Schwerpunkt liegt im Bereich der Immobilienfinanzierung im Privatkundengeschäft. Seit 2013 ist er in der Bank für Tirol und Vorarlberg AG tätig und seit 2016 Leiter für das private Finanzierungsgeschäft.

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