Immobilienfinanzierung
Mit der Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie erfüllen Sie sich den Traum vom Eigenheim und tätigen gleichzeitig eine wertvolle Investition für die Zukunft.
Herr Scherl, sprechen wir zu Beginn über die viel diskutierte KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung), welche klar definierte Regelungen für die Kreditvergabe vorgab.
Wie ist hier der aktuelle Stand?
Die KIM-Verordnung galt von 01.08.2022 bis 30.06.2025. Knapp vor deren Auslaufen hat die Finanzmarktaufsicht am 26.06.2025 ein Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten (WIK-RS) veröffentlicht, das den Rahmen für die zukünftige Kreditvergabe festlegt.
Was ist der Inhalt?
Im Detail wird die Erwartungshaltung der Aufsicht an die solide Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten definiert. Auch dort werden die aus der KIM-V bekannten Kennzahlen als zentrale Parameter gesehen. Dazu zählen nach wie vor die Schuldendienstquote (Verhältnis Schuldendienst zu Einkommen), die Beleihungsquote (Verhältnis Kredithöhe zu Besicherung) und die Kreditlaufzeit von maximal 35 Jahren. Bis auf wenige Anpassungen werden die Regeln der KIM-V de facto somit fortgeschrieben.
Welche wichtigen Veränderungen gab es?
Konkret wurde bei der Berechnung der Schuldendienstquote eine aus meiner Sicht in der KIM-Verordnung nicht passend umgesetzte Berechnungslogik für kurzfristige Zwischenfinanzierungen nun richtiggestellt. Im Detail wird für kurzfristige Zwischenfinanzierungen und Finanzierungen von bestehenden Vermögenswerten (z. B. Wertpapierdeckung) nun eine angepasste Berechnungslogik unterlegt, wodurch sich eine nachhaltige Kreditvergabe besser darstellen lässt.
Schwenken wir nun zu den Immobilienpreisen, wie haben sich diese zuletzt entwickelt?
Betrachtet man die Wohnimmobilienpreise in Österreich, gab es in den vergangenen Quartalen nur geringfügige Anpassungen. Per 30.06.2025 fanden im Vergleich zum 30.06.2024 keine Preisveränderungen statt. Die Mietpreise sind im Jahr 2024 wie erwartet gestiegen. Betrachtet man die gemeinnützigen, geförderten und frei vermieteten Wohnungen für Gesamtösterreich, so lag die monatliche Durchschnittsmiete inklusive Betriebskosten bei bereits 10,00 Euro pro Quadratmeter.
Wie schätzen Sie die Entwicklung für das zweite Halbjahr 2025 ein?
Ich erwarte für die nächsten Monate einen leichten Anstieg der Immobilienpreise. Durch die gefallenen Zinsen sind die monatlichen Ausgaben für Kredite gesunken und somit hat sich die Leistbarkeit erhöht. Hinzu kommt, dass Vorsorgeimmobilien durch gefallene Zinsen und gestiegene Mieten wieder an Attraktivität gewonnen haben. Positiv ist zudem, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilienkrediten in den letzten Monaten spürbar angestiegen ist.
Zusammenfassend sind die Preise also in den letzten Monaten nicht gestiegen, die Zinsen jedoch gefallen und bei den regulatorischen Kreditvergabestandards gab es eine teilweise Verbesserung.
Ist nun der richtige Zeitpunkt für ein Immobilieninvestment?
Nach wie vor ist es entscheidend, alle bekannten Risiken zu berücksichtigen. Dazu zählen beispielsweise ein Nachfragerückgang bei Immobilien oder Zinsanstiege. Sollte jedoch eine passende Immobilie gefunden werden, welche auch zum geplanten Budget passt, kann aus meiner persönlichen Sicht ein Investment Sinn machen. Sollte hierfür ein Kreditbedarf bestehen, empfehle ich in jedem Fall ein persönliches Kreditberatungsgespräch.
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Ihr Experte im Gespräch
Mario Scherl ist seit über 19 Jahren im Bankenbereich tätig. Sein Schwerpunkt liegt im Bereich der Immobilienfinanzierung im Privatkundengeschäft. Seit 2013 ist er in der BTV Vier Länder Bank AG tätig und seit 2016 Leiter für das private Finanzierungsgeschäft.